Algemene informatie uitvoering Wet WOZ (Waardering Onroerende Zaken)

In de waardebeschikking geeft de gemeente aan wat de waarde is van het object dat u gebruikt, huurt of waarvan u eigenaar bent. Met het woord object worden alle onroerende zaken (woningen en bedrijven met bijbehorende grond maar ook ongebouwde grond) bedoeld.

De WOZ-waarde wordt gebruikt voor meerdere doeleinden. De WOZ-waarde van uw object geldt als basis voor de heffing van de Onroerende Zaak Belastingen (OZB) van de gemeente. Het waterschap gebruikt de WOZ-waarde voor de omslag gebouwd en de Rijksbelastingdienst gebruikt de WOZ-waarde voor de berekening van het eigenwoningforfait in de inkomstenbelasting. Verder is de WOZ-waarde bepalend voor de waarde van de eigen woning in de vermogensbelasting en wordt de WOZ-waarde sinds 1 oktober 2015 gebruikt bij de bepaling van de maximale huurprijs.

Waardepeildatum en tijdvak Op grond van de Wet WOZ taxeert de gemeente de zogenaamde WOZ-waarde van alle objecten ieder jaar voorafgaand aan het belastingjaar. De waardepeildatum 1 januari 2018 geldt voor het belastingjaar 2019. Om de waarde te bepalen worden jaarlijks alle huur- en verkoopgegevens geïnventariseerd.

Algemene regels voor taxatie

In de wet WOZ en de daarbij behorende uitvoeringsbesluiten staan de eisen waaraan de taxatie moet voldoen.

De objectkenmerken

De objectkenmerken van de onroerende zaken zijn geïnventariseerd en vormen de basis van de waardebepaling.

Voor woningen zijn onder meer de volgende objectkenmerken van belang:

  • het type object (bijvoorbeeld rijwoning, vrijstaande woning, appartement;
  • de grootte van de woning (m³);
  • het bouwjaar van de woning;
  • de aanwezigheid en de grootte van de bijgebouwen (garage, berging en dergelijke);
  • de grootte van het (deel)perceel bij een eengezinswoning dat aan het object dient te worden toegekend (de toegekende oppervlakte);
  • de grootte van de tuin bij een meergezinswoning (voor zover aanwezig);

Voor een niet-woning zijn onder meer de volgende objectkenmerken van belang:

  • het type object (bijvoorbeeld kantoor, magazijn, werkplaats);
  • de grootte van de opstallen (m²);
  • het bouwjaar van de opstallen;
  • het renovatiejaar van de opstallen;

Deze objectgegevens zijn door de gemeente geïnventariseerd aan de hand van bouwtekeningen, luchtfoto’s en/of opnamen ter plaatse. Bij het bepalen van de grootte van een woning of een niet-woning wordt gekeken naar de bruto inhoud en/of (bruto) oppervlakte. Bruto inhoud wil zeggen dat de berekening van de inhoud geschiedt met inbegrip van de buitenmuren en de begane grondvloer.

Waarde in het economisch verkeer De waarde van een woning (en ook van de meeste niet-woningen) wordt vastgesteld op de "marktwaarde" oftewel de "waarde in het economische verkeer". Deze waarde kan worden gedefinieerd als de prijs die een verkoper en een koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen. Dit kan blijken uit het feit dat het object op de woningmarkt is aangeboden. Het gaat om een verkoop van het object aan de meest biedende gegadigde in de staat waarop het object zich bevindt op de waardepeildatum.

Marktgegevens

De gemeente verzamelt, registreert en analyseert de gerealiseerde marktgegevens continu. Het voorgaande betekent, dat voor woningen en courante niet-woningen gekeken wordt of een verkoop- en/of verhuurtransactie bruikbaar is. Indien het gaat om een afwijkend object, familietransactie of een gedwongen verkoop, zal dit (zonder correctie) over het algemeen geen goed beeld geven van de lokale markt.

Waardebepaling woningen

Bij het bepalen van de waarde van een woning in het economische verkeer wordt de zogeheten vergelijkingsmethode gehanteerd. Dat wil zeggen dat de waarde is afgeleid van woningen in dezelfde woonomgeving die indicatief overeenkomen met de te taxeren woning. Van deze vergelijkingsobjecten is bekend welke verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Tussen de te taxeren woning en de woningen waarmee is vergeleken kunnen verschillen bestaan in bijvoorbeeld grootte, bouwkundige staat, ligging en dergelijke. Met deze verschillen is rekening gehouden voor zover deze bekend zijn en objectief gezien invloed op de waarde hebben.

Formulier permanente marktanalyse

De gemeente krijgt van het kadaster informatie over de hoogte van het bedrag waarvoor de woning verkocht is, de datum van overdracht en de gegevens van de nieuwe eigenaar. Het kadaster registreert niet onder welke omstandigheden de verkoop heeft plaatsgevonden. Ook kent het Kadaster de onderhoudstoestand van de woning niet. De gemeente heeft deze gegevens wel nodig om de waarde van vergelijkbare woningen vast te stellen. Daarom kan de gemeente de nieuwe eigenaar van een woning een inlichtingenformulier sturen om vast te stellen hoe de verkoop heeft plaatsgevonden en in welke staat de woning is verkocht. Omdat de wetgever het invullen van het formulier belangrijk genoeg vindt bent u verplicht het formulier voor de permanente marktanalyse in te vullen en aan de gemeente te retourneren.

Waardebepaling courante niet-woningen

Courante niet-woningen (bijvoorbeeld bedrijven, kantoren, winkels) worden gewaardeerd met behulp van de huurwaardekapitalisatie-methode. Bij deze methode worden aan de verschillende gebruiksruimten huurwaarden per vierkante meter toegekend, die vervolgens gekapitaliseerd worden met behulp van een kapitalisatiefactor. De toegekende huurwaarden zijn onder andere afgeleid van gerealiseerde verkoopcijfers of huurcijfers van objecten die vergelijkbaar zijn.

Waardebepaling incourante niet-woningen

Incourante niet-woningen (bijv. scholen, sporthallen, verzorgingstehuizen) worden gewaardeerd met behulp van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze wordt hoofdzakelijk gehanteerd voor onroerende zaken waarvan geen of weinig transacties op de markt plaatsvinden. De gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald door de waarde van de grond op te tellen bij de waarde van de opstal(len). De waarde van de grond wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij rekening wordt gehouden met de bestemming van de onroerende zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de herbouwwaarde, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering (gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur) en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering (gebaseerd op verandering in economische omstandigheden, verandering in bouwwijze, belemmering in de gebruiksmogelijkheden en excessieve gebruikskosten).

Eigenaren en gebruikers

Alle belanghebbenden krijgen een waardebeschikking. De OZB voor eigenaren wordt geheven van personen die een onroerende zaak geheel of gedeeltelijk in eigendom hebben. Daaronder vallen ook vruchtgebruikers en erfpachters. De OZB voor gebruikers van niet-woningen wordt geheven van degenen die een onroerende zaak huren of gebruiken.

Informatie en contact

Heeft u nog vragen, dan kunt u altijd telefonisch contact opnemen via telefoonnummer 14 0522 of mailen naar postbus@meppel.nl.